專家:不約束房價將爆發式上漲

　　2016年開年,二線城市地價房價迅速地進入快車道,由于一線城市土地稀缺,開發商在二線城市上演了一出又一出的“群雄逐鹿”。5月,信達地產以總價123億元摘得杭州首宗總價超過百億的地塊,隨后,杭州又出現了樓面價高達31404元/平方米的“熱電廠地塊”。中原地產數據顯示,2016年截至6月13日,全國50個大城市合計土地出讓金達到了8727.8億,同比上漲了47%,二線城市占據榜首。此外,　5月出現的高價地達到69宗,其中有56宗地王出現在二線城市,占據總數的九成。

　　市場現象

　　群雄逐鹿　捧高二線城市地價

　　進入5月以來,二線城市的土地交易態勢也越發火爆。5月20日,杭州“熱電廠地塊”以23.61億元總價、31404元/平方米的樓面價出讓,溢價率89.56%,一舉刷新了區域地價紀錄。

　　而就在同一天,天津市河北區建昌道1號地塊經過73輪競拍后,以16.5億元總價出讓,溢價率152%,樓面價達到23468元/平方米,也刷新了區域地價新紀錄。不僅如此,寧波、福州也在同一天上演著刷新地價紀錄的戲碼。因此,5月,也被業內人士稱為“高價地月”,而總共69宗高價地有56宗出現在了二線城市。

　　中原地產數據顯示,2016年前4個月全國熱點的50個城市有117宗高價地,地價超過房價,也就是面粉貴過面包的現象已經在二線城市全面鋪開。

　　火力集中　蘇州南京最受寵

　　雖然開發商在二線城市普遍撒網,但是從交易金額上來看,蘇州、南京、合肥等則成為交易最為集中的城市,而這些城市恰好是房價上漲最迅速的城市。

　　5月24日,蘇州有11宗地塊進入拍賣程序,其中有8宗限價地塊。這8宗地塊最終成交時,有5宗土地的溢價率超過100%。其中,樓面價14097元/平方米的“蘇地2016-WG-27號”地塊溢價率最高,達到196%;溢價率達到116%的26號地塊則樓面價最高,達到19046元/平方米。最終,這11宗土地合計成交金額為235.7億元,土地平均溢價率115%。截至24日,蘇州年內土地成交金額為754.4億元,同比漲幅高達860%。

　　在5月底的合肥土地拍賣會上,政府集中推出13宗地,有的地塊吸引近20家房企參與,位于包河區龍川路以北、關麓路以西的一占地70.76畝的地塊,吸引17家知名房企的激烈爭搶,經過40余輪的加價“交鋒”,最終被建發房地產集團有限公司以15.92億元拿下,樓面地價約18750元/平方米,溢價率達350%。

　　原因分析

　　房價上漲　二線城市最給力

　　中國指數研究院最新的百城房價指數顯示,5月全國百城住宅均價,環比上漲1.70%,同比上漲10.34%,已是連續10個月出現雙漲。而且,漲幅居前十位的城市全部為二線城市,依次是:廈門、合肥、無錫、南京、廊坊、東莞、杭州、中山、南昌和珠海。

　　二線城市成為5月上漲主角,房價漲幅超過或接近3%。其中,廈門、合肥兩座城市的房價漲幅甚至接近6%。這意味著,如此下去,今年這些二線城市的房價上漲幅度會達到30%至40%。

　　中原地產首席分析師張大偉認為,二線城市漲幅超過一線城市的最主要原因是政策因素。在3月份,一線城市出臺了不同力度的約束性政策抑制了一線城市的價格上漲。從限購、限貸政策看,二線城市目前的寬松程度也最大,所以導致在前4月資金寬松的情況下市場活躍。

　　張大偉認為,新建商品房數據中,二線城市全面取代一線城市,成為房價上漲的先鋒,首次出現了上漲前列基本全部二線房企的現象。合肥、廈門、南京以及蘇州的這“四小龍”將取代過去一線城市。

　　消化迅速　去庫存效果初顯

　　雖然二線城市房價居高不下,但是消費者也相當“給面兒”,這些城市的去庫存能力不可小覷。

　　6月13日,國家統計局發布1—5月全國房地產開發和銷售的最新數據。

　　記者據此計算發現,5月全國房地產開發投資同比增速出現年內首次下滑,較4月下滑了3.15個百分點。

　　此外,5月商品房銷售面積增速由4月的44.05%下滑至24.25%,這同樣是該數據年內首次下滑;銷售額增速由4月的同比增長59.76%下滑到了36.72%。

　　而中原地產研究部統計數據顯示,二線城市的蘇州、南京、杭州、合肥,不僅僅房價漲幅明顯,四個城市也是2016年地王出現最頻繁的區域,這幾個城市本身的供需結構決定了這些城市領漲。

　　廈門、南京、合肥等城市目前的庫存處于明顯加速去化過程中,4個二線城市庫存合計1207萬平方米,同比1月份的1650萬平方米下調了27%。而一線城市只下調了6%。

　　未來趨勢

　　二線城市房價若不約束

　　將爆發式上漲

　　國發智庫研究院執行院長沈剛表示,二線城市土地市場持續火爆,這說明開發商“轉戰”二線熱點城市步伐加快。一線城市根據自身發展需要,調整部分城市功能,房地產調控政策越來越嚴,開發商的準入門檻越來越高,地產開發項目越來越少且成本越來越高,導致開發商開始大規模布局二線熱點城市。

　　但二線城市房地產市場風險也逐步增加,一些高價地的樓面價已超過區域房價,不少房企不惜透支全年利潤甚至借債瘋狂搶地。二線城市房地產市場抵御風險的能力不如一線城市,拿地開發商的預期不一定能實現。這些風險不光開發商要注意,當地政府也要引起足夠的認識。

　　但是對于現在已經成交的高價地,未來房價空間是多少?入市的難度有多大?張大偉表示,這將成為2016-2017年最大的疑問。他認為,市場的豪宅化開始,一線城市地價飛漲,其中北京的平均商品房住宅樓面價已經全面超過3.7萬/平方米。這種情況下,未來豪宅化難以避免。房企未來運營的難度越來越大。

　　張大偉認為,　二線城市地王頻繁出現,這將影響后續二線房地產市場的穩定,整體看,特別是南京、合肥、廈門、蘇州這二線“四小龍”成為高價地最密集的二線城市,房價如果沒有約束性政策,很可能會爆發式上漲。